전세사기, 보증금 미반환과 무엇이 다른가

수사기관은 계약 당시의 근저당·선순위 보증금 규모, 세금 체납, 임대인의 보유 주택 수와 자금 구조, 다른 임차인들과의 계약 경위를 봅니다. 같은 임대인에게 비슷한 피해를 입은 임차인이 여럿이라면 처음부터 반환이 어려운 구조였다는 판단으로 이어지기 쉽습니다.

임차인이 여러 명이면 피해 보증금을 합산할지가 특경법 적용을 가르는 쟁점이 되고, 조직적으로 이뤄진 경우 다른 죄명이 함께 검토되기도 합니다. 구체적인 적용은 사안마다 다릅니다.

1. 계약서, 특약, 중개대상물 확인·설명서, 보증금 이체 내역을 정리합니다.
2. 계약 당시와 현재의 등기부등본을 떼어 근저당·압류 변동을 확인합니다.
3. 이사가 필요하다면 대항력을 지키기 위해 임차권등기명령을 먼저 검토합니다.
4. 보증보험 가입 여부와 청구 요건을 확인합니다.
5. 같은 임대인의 다른 피해자가 있는지 확인하고, 고소 방향을 정합니다.

형사 고소는 처벌을 구하는 절차이고 보증금 회수는 민사·경매·보증보험으로 이뤄지므로 둘을 함께 계획해야 합니다. 전세사기피해자 지원 특별법에 따른 피해자 결정과 지원 제도도 별도로 확인하세요.

• 계약 당시 시세 자료와 담보 상태
• 보증금을 실제로 어디에 썼는지 보여주는 자금 흐름
• 임차인에게 선순위 채권 등을 고지한 기록
• 보증금 반환을 위해 한 노력(매각 시도, 대출 신청 등)

명의만 빌려준 임대인이나 중개 과정에 일부 관여한 사람은 본인의 역할과 인식 범위를 정확히 정리하는 것이 중요합니다.

법무법인 심평에는 서울중앙지방검찰청 영장 담당 부부장검사 등을 지낸 부장검사 출신 유지연 대표변호사와, 대한변협 인증 형사전문변호사인 윤성일 대표변호사·나형준 변호사가 있어 수사기관의 시각과 재판 경험을 함께 반영합니다.